שוכר ומשכיר? זו הטבה המס המגיעה לך החל משנת 2023

תיקון סעיף 122 לפקודת מס הכנסה

מאמרה של ליאת ארמי יועצת מס ומייסדת מכללת OS EXPERTS מבית מכללת אורין שפלטר

02/01/2024

יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים זכאי לבחור את שיטת המיסוי מבין שלושה מסלולי מיסוי שונים, בכפוף לעמידה בתנאים.

מסלולי המיסוי:

– מסלול פטור (מלא או חלקי)
– מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% (לפי סעיף 122 לפקודה)
– חיוב במס לפי מדרגות המס על הרווח

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל בתנאים הבאים:

– הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
– הכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק, כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודה.
– משכיר הדירה לא יהיה זכאי לנכות פחת או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות) משנת 2023 ניתנה הטבה, כפי שיוסבר בהמשך) ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי שכירות או מהמס החל עליה.
– יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה מדמי השכירות.

מהי ההטבה החדשה החל משנת 2023 ?

מי שיש לו דירת מגורים יחידה שאותה הוא משכיר, ובמקביל באותה תקופה הוא משלם “דמי שכירות מוטבים” (כהגדרתם בסעיף 122(ו) לפקודת מס הכנסה) לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריו או שמשלם בעד מגוריו/מגורי בן זוגו המתגורר עימו בבית אבות או בבית חולים גריאטרי, לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את “דמי השכירות המוטבים” ששילם, עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה.

במקרים בהם דמי שכירות מוטבים ששילם גבוהים מהכנסות השכירות מהדירה המושכרת, ההפרש לא יחשב כהפסד הניתן לקיזוז כנגד כל הכנסה (לא באותה שנת מס ולא כהפסד מועבר).

ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך, ותינתן רק למי שמדווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחר קיזוז דמי שכירות מוטבים.

דוגמה מס’ 1:

לינוי משכירה את דירתה היחידה ברעננה בסכום של 140,000 ₪ לשנה ושוכרת דירה למגוריה ברמת גן בסכום של 85,000 ₪.

סה”כ הכנסה מהשכרת דירת מגורים     140,000 ₪

סה”כ  הוצאות (“דמי שכירות מוטבים”)  85,000 ₪

נטו לאחר קיזוז                                  55,000 ₪

תשלום מס 10%                                5,500 ₪

דוגמה מס’ 2:

שירן משכירה את דירתה היחידה בקרית אונו בסכום של 80,000 ₪ לשנה ושוכרת דירה למגוריה ברחובות בסכום של 85,000 ₪.

סה”כ הכנסה מהשכרת דירת מגורים     80,000 ₪

סה”כ  הוצאות (“דמי שכירות מוטבים”)  85,000 ₪

נטו לאחר קיזוז                                      0 ₪      לא יחשב הפסד

תשלום מס 10%                                   0 ₪      אין תשלום מס על הכנסתה מדמי שכירות

דוגמה מס’ 3:

יניב משכיר את דירתו היחידה בראשון לציון בסכום של 140,000 ₪ לשנה ושוכר דירה למגוריו בתל אביב בסכום של 150,000 ₪.

סה”כ הכנסה מהשכרת דירת מגורים     140,000 ₪

סה”כ  הוצאות (“דמי שכירות מוטבים”)  90,000 ₪  ההוצאה תותר עד 90,000, לא מעבר

נטו לאחר קיזוז                                  50,000 ₪

תשלום מס 10%                                 5,000 ₪

הגדרות:

• “דירה יחידה” – כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר, הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של המשכיר גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות בה אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
• “דמי שכירות מוטבים” – דמי שכירות בעד דירה בישראל ששכר המשלם למגוריו, או תשלום שנתי ששולם בעד החזקת המשלם או בן זוגו המתגורר עימו בבית אבות כהגדרתו בסעיף 49יג לחוק מיסוי מקרקעין או בבית חולים גריאטרי כהגדרתו בסעיף 29ג לפקודת בריאות העם, 1940, בשנת המס, ובלבד שדמי השכירות או התשלום השנתי, לפי העניין, לא שולמו לקרובו כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) להגדרה “קרוב” בסעיף 88.
• יראו כתשלום ששילם יחיד או כהכנסת היחיד גם תשלום או הכנסה, לפי העניין, של בן זוגו המתגורר עימו או של ילדו שטרם מלאו לו 18 שנים המתגורר עימו, ויראו יחיד ובן זוגו כאמור, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כבעלים אחד; לעניין זה, “בן זוג” – כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין.

דגשים:

• משכיר שיש לו תיק במס הכנסה, נדרש לדווח על פרטי הדירה המושכרת לצרכי מגורים ועל הדירה שהוא שוכר (כגון: כתובת הנכס, סה”כ הכנסות מהשכרת הדירה, סה”כ דמי שכירות ששולמו) וכן להצהיר כי בבעלותו דירת מגורים יחידה מושכרת וכי הוא שוכר דירה בישראל למגוריו ומבקש להפחית את הוצאות שכר הדירה ששילם.

למעבר לדיווח ותשלום באתר האינטרנט של רשות המסים: תשלום 10% מס בגין הכנסות משכ”ד – דירות מגורים

• משכיר שאין לו תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית מהשכרת דירת המגורים אינה עולה על 375,000 ₪ בשנת 2023, ימלאו “בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דו”ח שנתי על הכנסות” באמצעות טופס 3302. את הטופס ניתן לשלוח בצורה מקוונת באמצעות מערכת פניות הציבור או להגיש למשרד מס הכנסה הסמוך לאזור מגורכם. לאחר פתיחת התיק בפקיד השומה (סוג תיק 95) ניתן יהיה לשלם את המס באתר האינטרנט של רשות המסים כאמור לעיל.
• במקרה בו הכנסות שכר הדירה למגורים עבורן שולם 10% עולות על 375,000 ₪ בשנת 2023, קיימת חובת הגשת דו”ח שנתי למס הכנסה.